Posso invadir unidade privativa em caso de vazamento?

sábado, 9 de fevereiro de 2019

Por Adm. Elis Rocha.

Uma das grandes dúvidas dos síndicos no Distrito Federal é como proceder em caso de vazamento em unidade privativa. E não é pra menos.

Primeiro é preciso saber, que nunca se deve usar a palavra cano na frente de um engenheiro. Ele pode até não enfartar, mas irá te olhar com olhos de reprovação enquanto houver civilização. Primeiro passo é saber que vamos tratar de tubulações e não de canos. Depois não diga que não avisei.

Não esqueça que a leitura deste artigo não dispensa a cuidadosa análise do caso concreto pelo profissional que se fizer necessário.

No condomínio edilício (que é prédio vertical), temos duas naturezas de tubulação: a tubulação vertical e a tubulação horizontal. A tubulação vertical, tende a ser parte das áreas comuns. Isso quer dizer que a responsabilidade é do Condomínio.  Já a tubulação horizontal, tende a ser da unidade privativa, e portanto de responsabilidade do condômino (proprietário(a)(s)). Sendo o condômino, o dono (e proprietário) do apartamento, acordos entre o dono do apartamento e o inquilino, não são passíveis de participação do Condomínio, pois o Condomínio, não é parte legítima da relação de inquilinato, salvo que o Condomínio estiver alugando ou for o próprio inquilino.

O Código Civil Brasileiro fala claramente sobre esta divisão de responsabilidade quando fala:

“(…)

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

(…)

  • 2o  O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede GERAL de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

(…)”

Código Civil Brasileiro – Grifos nossos.

Para resumir e reforçar, sobre a responsabilidade, basta se fazer a pergunta? É área comum? Se for área comum é Condomínio. Se for área particular a responsabilidade é do condômino (proprietário).

Chiiii, mas eu morei em um condomínio a vida inteira e lá o Condomínio se responsabilizava por toda a tubulação. Como faz? Bom…. você poderá sugerir para o seu atual Condomínio, que extrapole sua responsabilidade legal e que fique responsável por tudo. Se a Assembleia Geral aprovar, assim será. Senão aprovar seguem as regras em vigor.

Para se ter uma noção, sobre a limitação de responsabilidade condominial vamos dar um olhada neste gráfico abaixo, meramente ilustrativo, mas muito didático:

Ok. Já sabemos de uma forma geral quais as limitações de responsabilidade sobre as tubulações de um condomínio edilício.

Agora vamos entrar em uma seara altamente polêmica!!!

Suponha que exista um vazamento dentro da unidade privativa de uma pessoa. Quer dizer, o indício de vazamento está dentro da unidade e o morador (que é o detentor da posse da unidade e poderá ser o proprietário ou poderá ser o inquilino). Este morador não autoriza a entrada do Condomínio para averiguação, identificação de responsabilidade e posterior conserto pelo responsável.

PERGUNTA: Posso (eu o síndico), entrar mesmo sem a autorização do morador?

Eu até ouvi dizer, estes dias, em debates de assuntos condominiais, que se a Convenção Condominial prever estes casos de vazamentos, e permitir a entrada do síndico, o síndico deveria notificar e marcar um horário com o morador, e se ainda assim houver recusa por parte do morador na permissão de entrada de sua casa, que se multe por descumprimento da convenção. Outro dizia que a assembleia geral poderia forçar esta entrada.

Ora, aqui se apresenta, ao meu ver, um grande gap administrativo e jurídico do ponto de vista condominial, já que a entrada em casa está expressamente discriminada em lei. Na Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.

“(…)

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(…)

XI – a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial;

(…)”

Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 – Grifos nossos.

É importante destacar que, entre a Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 e a Convenção condominial (qualquer que seja o condomínio), a Constituição sempre vai ser mais importante. Entre as decisões de assembleia e as diretrizes da Constituição, a Constituição será a mais importante e relevante.

Assim pode se frisar que a CF88, descreve taxativamente as possibilidades de “adentramento” na casa sem o consentimento do morador (detentor de posse). E vazamento não é uma dessas possibilidades.

Contudo evidentemente o síndico deve tomar uma providência para resolver tal vazamento, sobretudo em caso de hidrômetro coletivo e mais relevante ainda em caso de ofensa a coletividade do condomínio.

Síndicos!!!! Formalizem tudo. E não fiquem paralizados diante da falta de conhecimento. Estude, busque informação. Afinal é sua a responsabilidade de representar o Condomínio e tomar atitudes para defendê-lo e para zelar por ele:

“(…)

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(…)

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

(…)

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

(…)”

Código Civil Brasileiro.

Se o morador (detentor da posse da unidade) não permitir o acesso do Condomínio, proponha algumas possibilidades de solução. Vejam: aqui o mais importante não é ter razão. O mais importante é resolver.

Eu… sugeriria o seguinte:

  1. PLANO A – Notifica o morador especificando o motivo e a necessidade de conferir a natureza e a responsabilidade do vazamento para posterior conserto por quem for de direito. Dai tenta marcar um dia e horário. Se o morador permitir ótimo. Se o morador não permitir vamos ao plano B;
  2. PLANO B – Notifica o morador especificando o motivo e a necessidade de conferir a natureza e a responsabilidade do vazamento, reforçando que se caso for do Condomínio, possivelmente não haverá custos para ninguém pois pode ser um serviço coberto pelo seguro obrigatório predial. Mas se o morador não consentir vamos para o plano C;

Seguro do Condomínio é obrigatório? Olha…. Diz a Constituição Federal no Capítulo de Condomínios Edilícios, artigo 1346 que “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”.  E mais adiante no artigo 1348 na parte de obrigação do síndico inciso IX, que é obrigado ao síndico, “realizar o seguro da edificação”. Então com certeza para condomínio edilício é obrigatório ter seguro.

3. PLANO C – Notifica o morador especificando o motivo e a necessidade de conferir a natureza e a responsabilidade do vazamento, e que em virtude da impossibilidade de permissão da entrada do Condomínio à unidade, solicite apresentação de soluções que atendam as necessidades e interesses tanto do morador quando da parte do Condomínio. Se ainda assim não tiver jeito, temos um plano D;

4. PLANO D – Notifica o morador especificando o motivo e a necessidade de conferir a natureza e a responsabilidade do vazamento, e que em virtude da impossibilidade de permissão da entrada do Condomínio à unidade, sugira que o morador assuma a responsabilidade de consertar o vazamento assumindo todos os ônus da situação inclusive os de nível financeiro, abdicando por sua livre e espontânea vontade de ressarcimento condominial agora ou no futuro – Mas faça com assistência jurídica lhe apoiando e lhe assessorando. Se ainda assim não tiver jeito, temos o plano E;

5. PLANO E – Ouça o que os Conselheiros aconselham para ver se tem uma possibilidade a ser esgotada antes de aplicar as multas de anti coletividade do artigo 1337 do Código Civil. Mas se ainda assim não tiver jeito temos um plano F.

“(…)

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

(…)”

Código Civil Brasileiro.

5. PLANO F – Convoque a assembleia e proponha uma ação no judiciário. Mas tente esgotar todas as possibilidades antes.

Nesta altura deve se usar de bom senso, visto que, embora tenha as dificuldades da CF88, soluções podem ser dadas, sem maiores algaravias. Se o vazamento é resolvido, não há motivos para criar inimizades desnecessárias.

Controlar vazamentos de forma preventiva é sempre mais barato e mais efetivo para o Condomínio. Faça vistoriais periódicas por prevenção. No meu Condomínio a vistoria hidráulica preventiva anual é uma deliberação de assembleia. E mesmos os moradores mais “reservados”, todos apresentam um jeito de colaborar. Afinal coletividade é abrir mão de pequenas particularidades em prol do coletivo.

A economia de água também é uma atitude que ultrapassa a coletividade do Condomínio. Trata-se aqui de uma coletividade global.

 

São exemplos de atitude do dia a dia, juntar roupa para usar melhor a capacidade da máquina de lavar, limpar adequadamente o lixo seco antes do descarte, embalar lixo orgânico adequadamente, colocar redutor de fluxo nas torneiras (é uma beleza) e manter a perfeita manutenção hidráulica.

Para identificar vazamentos, além da vistoria preventiva periódica faça a leitura do relógio da CAESB duas vezes por dia. Variações anormais são perfeitamente e rapidamente identificadas pelos colaboradores.

Economizar água faz bem para o bolso e o planeta agradece!

Por hoje é só pessoal!!!

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    3 de dezembro de 2021 10:58

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