Já posso liberar as áreas comuns?

Muitos condôminos têm pressionado os síndicos para reabrirem as áreas interditadas desde o início de março por conta da pandemia.

Em Brasília, alguns síndicos têm reaberto as áreas, principalmente piscina e academia, porém, introduzindo “novas regras” como rodízio de famílias e número reduzido de usuários. Será que tem valor esses limites?

De acordo com o advogado e especialista na área condominial, Inaldo Dantas, nenhuma regra que não tenha sido aprovada pelos condôminos tem força de lei. Apenas aquelas contidas nos regimentos internos ou convenções têm legitimidade e podem ser impostas. Mas, se o síndico tem poderes de interditar, por que não teria também o de liberar com restrições?

 

Ele explica:

“Ao interditar, apesar de muitos acharem que o síndico não teria esse poder e que o veto do Presidente da República ao artigo 11 da Lei 14010/2020 o impediria de tomar esse tipo de decisão, o síndico tinha e continua tendo, apesar do veto, tal poder. O inciso II do artigo 1.348 do Código Civil lhe confere essa competência, veja:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Ao ter tomado a decisão de interditar as áreas de lazer, o síndico praticou, extrajudicialmente (ou seja, fora do juízo/justiça), o ato necessário à defesa dos interesses comuns: impedir a aglomeração de pessoas visando a não proliferação do coronavirus.

Essas áreas, pela sua própria natureza, são espaços compartilhados que atraem muitas pessoas, e segundo as autoridades de saúde, no momento, o meio mais eficiente de se combater essa pandemia é o distanciamento das pessoas, daí a necessidade do isolamento social, atitude contrária à destinação das piscinas, academias e muitos outros itens de lazer nos condomínios.

Além do dispositivo legal acima, outro, no mesmo artigo (1.348), ainda impõe ao síndico zelar pela prestação dos serviços que interessem aos moradores, confira:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Ok, vamos supor então que convenci o síndico de que teria sim, mesmo com o veto do artigo 11 da Lei 14010/2020, agido dentro de suas atribuições ao interditar as áreas. Mas, uma outra pergunta ainda insiste nessa situação: Já que ele tem poderes para fechar, por que não teria os mesmos poderes para liberar com as regras sugeridas (rodízio, número reduzido de usuários, etc.)?

 

A resposta também será encontrada no Código Civil e no mesmo artigo já citado, o 1.348, vamos a ele:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

Prestem atenção: o síndico não só está obrigado a cumprir como também fazer com que se cumpra a convenção e o regimento interno.

Creio que nenhuma convenção de condomínio ou regimento interno tenham previsto que iríamos passar por essa grave situação e já teriam se antecipado e previsto que o síndico poderia, por exemplo, impor um uso da piscina ou qualquer outro item de lazer, em forma de rodízio, como muitos estão sugerindo.

Tenho (quase) certeza que essa condição jamais teria sido pensada por alguém e que ela tenha sido inserida nas convenções ou regimentos.

Portanto, partindo do princípio que não existe essa regra (o rodízio), ao síndico é dada a competência de não apenas cumprir, mas também a de cumprir a regra, não pode ele simplesmente reabrir qualquer espaço com regras que não sejam aquelas já existentes e que foram aprovadas pelos condôminos.

Então o que fazer?

Deixei, de propósito, de comentar um último item citado no inciso IV do artigo 1.348, as determinações da assembleia. É nela que os condôminos e os síndicos devem buscar socorro. Já que não pode o síndico impor novas regras, nada impede que a assembleia assim o faça, já que a todos cabem cumprir sua determinação.

Portanto, se realmente as áreas de lazer agora pressionadas pelos moradores já têm asseguradas a segurança no seu uso, e isso tem que ficar muito bem esclarecido e garantido, nada impede que todas as sugestões de “novas regras” como o rodízio por família, número reduzido de usuários, entre outras, sejam propostas, discutidas e aprovadas em assembleia, que ao contrário dos que muitos pensam, não está proibida de acontecer, apenas, não se recomenda a aglomeração de pessoas.

Se o local para se realizar a reunião for amplo, se os limites de distanciamento forem respeitados e todos utilizarem máscaras, nada impede que se realize. Outra forma de ser realizada é virtualmente. Mas isso falaremos em outra oportunidade.”

 

Para advogado, gestor não pode ceder à pressão dos moradores e reabrir espaços. A recomendação é discutir em assembleiaInaldo Dantas é advogado, com larga experiência na área condominial onde atua desde o ano de 1987.

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