Inquilino pode votar em assembleias? Entenda essa relação.

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Inquilino pode votar em assembleias? Entenda essa relação.

Chega a data da assembleia. Dos gatos pingados que aparecem, há um inquilino infiltrado querendo participar. E aí, ele pode participar?

A resposta é: não, mas se…

Se? Se o que? Talvez parece uma resposta evasiva, porém, para responder com mais precisão é necessário entendermos sobre o direito do locatário nos condomínios, temos que esclarecer sobre o direito de propriedade dos imóveis. Ao ler esta matéria você entenderá o vínculo entre o proprietário x inquilino x condomínio e saberá com proceder, com argumentos embasados, nestes casos.

O artigo 1.228 do Código Civil descreve:

Artigo 1.228 – O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Mas não confunda: condômino não é inquilino.

É comum em um contexto geral atribuir o termo condômino a quem mora em condomínio. Porém, o substantivo masculino refere-se ao proprietário, ou seja, segundo a etimologia e o significado da palavra, condômino é o indivíduo que com outro, exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido, ou seja, coproprietário.

Na prática, o condômino (proprietário) é o titular do direito sobre a propriedade, mesmo alugando-a, ou seja, ele continua detendo a propriedade e a posse indireta, mas transfere a posse direta do imóvel ao locatário.

Mas qual é a diferença entre propriedade e posse?

Vejamos:

Em suma a propriedade é um direito, já a posse é uma situação de fato.

Cumpre esclarecer, que nas locações de imóveis a relação jurídica é estabelecida entre o Locador (proprietário) e o Locatário (inquilino), devidamente regida pela Lei 8.245/1991, ou seja, a relação contratual estabelece que o proprietário cede parte de seu direito (posse direta) do imóvel ao locatário através de um contrato de locação. Assim, o proprietário continua com a propriedade e posse indireta, respondendo legalmente pelo bem imóvel.

Em condomínio, essa relação também não se mistura, ou seja, o locatário firmou um compromisso de locação por intermédio de um contrato com o proprietário do imóvel e apesar de exercer a posse direta do bem, o proprietário é que responde pelo imóvel perante o condomínio por deter a propriedade (direito real) e a posse indireta do bem.

Mas existem obrigações regidas pela Lei do Inquilinato (8.245/1991) que atribui ao locatário algumas obrigações perante a taxa condominial.

Vejamos inciso XII do artigo 23 da Lei 8.245/1991: O locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Cumpre ressaltar que apesar da responsabilidade de pagamento das despesas ordinárias e IPTU ser repassada ao locatário, o locador continuará sendo o responsável legal por essas despesas, ou seja, em uma ação judicial de cobrança de taxa condominial ajuizada pelo condomínio ou ação fiscal promovida pelo fisco, o proprietário é quem responderá perante o juízo, podendo, posteriormente, agir regressivamente contra o locatário.

A confusão na verdade se instalou quando da redação do parágrafo 4º do artigo 24 da Lei 4.591/64 que dispõe:

4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Aparentemente esse parágrafo habilitou o locatário a participar e votar em algumas assembleias desde que não se discuta exclusivamente sobre despesas extraordinárias. Más para muitos, o Código Civil (Lei 10.406/2002) revogou a Lei 4.591/1964, criando um capítulo específico em seu texto sobre a disposição condominial. Existe, entretanto, uma corrente que entende que a Lei 4.591/1964 foi apenas derrogada, ou seja, revogada parcialmente. Assim, aquilo que o Código Civil não legislou sobre condomínios, a Lei de Condomínios ainda teria sua eficácia.

Algumas convenções de condomínio em seu texto descrevem esse parágrafo da Lei 4.591/1964, e nesses casos existe a aplicabilidade da norma, uma vez que a Convenção de Condomínio é a norma específica aplicada àquela coletividade.

Resumindo…

Tendo em vista que o direito do locatário se limita à posse direta e não a propriedade, entendemos que o locatário não pode votar ou até mesmo participar das assembleias gerais de condomínio sem o uso do instrumento de procuração, tendo em vista que o direito de voto em assembleias de condomínio é exercido sobre os direitos reais (propriedade e posse direta ou indireta) e não apenas sobre o direito de posse.

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