Síndico pode dar desconto para condômino inadimplente?

segunda-feira, 31 de agosto de 2020

Em casos de inadimplência no condomínio, especialmente quando os valores devidos são muito altos, é comum o síndico se perguntar se pode dar desconto ou abater as multas e juros do valor atrasado.

Afinal, pode parecer interessante dar um desconto para receber todo o valor devido à vista, por exemplo.

No entanto, a situação não é tão simples. Conceder descontos aos inadimplentes pode ter várias consequências para o síndico e para o condomínio como um todo.

Entendendo o que é e o que está incluso na taxa de condomínio

Basicamente, a taxa de condomínio é um rateamento das despesas do condomínio. Ou seja, ela não é feita para um mero enriquecimento ou lucro do condomínio, e sim para o pagamento dos gastos básicos e de possíveis obras emergenciais e de melhoria.

Dentre essas despesas, estão incluídas as despesas consideradas ordinárias e também as extraordinárias.

As despesas ordinárias são aquelas consideradas as mais básicas e necessárias para manter o dia a dia do condomínio. Como exemplo de despesas ordinárias podemos citar:

  • Salários e encargos trabalhistas;
  • Contas de água, luz, gás e IPTU das áreas comuns;
  • Manutenção de equipamentos como elevadores e portões;
  • Gastos com limpeza, conservação e pequenos reparos das áreas comuns;
  • Despesas com itens de segurança, como câmeras, alarmes e sistema de monitoramento;
  • Honorários da administradora e do síndico.

Já as despesas extraordinárias são as que vão além da manutenção básica. Como exemplo de despesas extraordinárias podemos citar:

  • Reformas e obras de melhoria, como pinturas, troca de piso e revitalização de fachada;
  • Decoração e paisagismo;
  • Instalação de novos equipamentos relativos, por exemplo, à segurança, prevenção contra incêndios, lazer e telefonia;
  • Recursos para constituir fundo de reserva e fundo de obras.

O que diz a lei sobre o pagamento da taxa de condomínio

A lei é bem clara em relação à taxa de condomínio: o pagamento é obrigatório. De acordo com o Código Civil, todo condômino tem o dever de contribuir para o rateamento das despesas do condomínio.

Veja o que diz o Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das

suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Portanto, é preciso sempre ter essa obrigação em mente na hora de decidir morar em um condomínio. Não há como escapar do pagamento da taxa, justamente porque ela é um rateio de despesas básicas.

As consequências para a inadimplência condominial podem ser bem sérias.

E se o morador não pagar a cota condominial?

O condômino que deixa de pagar a taxa condominial está sujeito, por lei, a multa de até 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária. Além disso, o morador inadimplente também não pode mais votar em assembleia.

Na prática, primeiro o condômino é notificado a respeito do atraso e depois o síndico ou a administradora tenta negociar de maneira amigável. Essa negociação pode incluir, por exemplo, o parcelamento da dívida.

Caso uma negociação amigável não seja possível, o condomínio tem o direito de cobrar a dívida judicialmente.

Normalmente, a Justiça dá um prazo para que o condômino efetue o pagamento. Caso esse prazo não seja cumprido, a Justiça então determina a penhora de bens e dinheiro para o pagamento da dívida.

Em último caso, o próprio imóvel pode ser penhorado e ir a leilão, mesmo que seja o único imóvel da família.

Na hora de negociar, o síndico pode dar desconto para o morador inadimplente?

Até agora, nós já explicamos que a taxa de condomínio é um rateamento de despesas obrigatório por lei. Também mostramos que o não pagamento da cota condominial deixa o morador sujeito a multa, juros, correção monetária e cobrança amigável ou judicial.

E é justamente na etapa da cobrança que surgem as dúvidas. Se o morador se propõe a pagar o débito à vista, mas pede um desconto, o síndico pode conceder?

De maneira geral, a resposta é não. O síndico não pode dar descontos no valor devido nem abater os juros e multa previstos em lei.

O Código Civil é claro: o condômino que não pagar a taxa condominial estará sujeito ao pagamento de juros previstos na Convenção de Condomínio ou, caso não haja previsão, a juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

O síndico não tem como passar por cima dessa determinação legal.

Além disso, é preciso ter em mente que o dinheiro não pertence ao síndico, e sim ao condomínio.

Ao conceder desconto para o inadimplente, o síndico prejudica todos aqueles que pagaram em dia e que tiveram que cobrir os valores atrasados pelo outro morador.

Isso pode levar a consequências judiciais, além de abrir um precedente perigoso para o próprio condomínio. Veja mais sobre essas consequências no tópico abaixo.

O que pode acontecer se o síndico conceder o desconto?

Um dos principais riscos de se conceder desconto para moradores inadimplentes é ter que responder judicialmente caso algum outro condômino, ou mesmo o futuro síndico, sinta que foi pessoalmente lesado pela atitude ou que o condomínio foi prejudicado.

Ao passar por cima da Convenção e da determinação legal de cobrar juros e multa, o síndico abre brecha para uma ação demandando que ele devolva os valores equivalentes ao desconto ou isenção ao condomínio.

Isso ocorre porque, como mencionamos anteriormente, o valor devido não pertence ao síndico, e sim ao condomínio.

Vale lembrar ainda que todos os condôminos devem ser tratados da mesma maneira. Dessa forma, se um condômino obteve desconto ou isenção de multa ou juros no condomínio atrasado, o mesmo desconto terá que ser concedido para qualquer condômino que atrase o pagamento.

Portanto, além do risco de uma ação judicial, o síndico também acaba estimulando a inadimplência ao conceder descontos para pagamentos devidos.

Afinal, os condôminos podem desanimar de continuar pagando a taxa em dia se acharem que não vão ser punidos ou que é mais vantajoso negociar um desconto posteriormente.

E a assembleia do condomínio, pode autorizar desconto ou abatimento de juros e multa?

Como vimos, o síndico não pode conceder o desconto por conta própria. Também não pode aprovar um abatimento da dívida consultando apenas o conselho fiscal.

A única alternativa é convocar uma assembleia com o fim de conceder o desconto. Nesse caso, a aprovação da maioria respalda a decisão do síndico.

É importante que a assembleia seja corretamente constituída e que o assunto faça claramente parte da ordem do dia, e não seja discutido apenas como “assuntos gerais”.

Outra possibilidade é alterar os juros e a multa previstos na Convenção de Condomínio de forma definitiva, valendo para todos os casos.

No entanto, isso exige convocação de assembleia específica para o assunto e a aprovação por parte de 2⁄3 de todos os moradores (não apenas dos presentes na assembleia).

Claro que uma alteração desse grau traz riscos para o síndico e para o condomínio, já que seria prejudicial à saúde financeira do condomínio e aos condôminos que pagam em dia.

Como fazer a cobrança de condomínio atrasado de maneira legal e segura

Para evitar problemas, é importante que o síndico tome alguns cuidados na hora de negociar e cobrar condomínio atrasado.

O primeiro é ater-se sempre somente aos limites de multa e juros previstos em lei. Ou seja, nada de cobranças extras ou abusivas.

Também é importante enviar uma notificação de atraso ao condômino, com assinatura confirmando o recebimento. Depois, é hora de tentar negociar de maneira amigável o pagamento dos débitos.

O fato de não poder dar descontos não quer dizer que não haja formas de negociar. É possível, por exemplo, parcelar os valores devidos. Os valores podem ser acrescentados ao boleto mensal do condomínio.

Uma opção também é contar com a ajuda de uma assessoria externa para a cobrança. Um modelo muito utilizado é o da cobrança garantida, em que uma empresa garantidora de condomínio se responsabiliza pela cobrança.

No caso da cobrança garantida, a empresa emite os boletos da taxa condominial e repassa todo mês o valor integral das receitas para o condomínio, mesmo que haja inadimplentes.

Ou seja, a empresa antecipa os atrasados e depois negocia o pagamento do débito diretamente com o condômino inadimplente, liberando o síndico do estresse e dos riscos da cobrança.

Para o condômino, negociar com uma garantidora também é vantajoso, pois normalmente a empresa tem mais condições do que o condomínio para oferecer um pagamento facilitado.

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