Síndico: ser ou não ser? O que preciso saber?

sindicos4Por Adm. Elis Rocha.

Chiiiiii, você quer ouvir a notícia boa ou a excelente?  Tá vamos começar com a boa então.

Você acabou de ser eleito o síndico do seu condomínio e não sabe nem para onde vai, está mais perdido do que cego em tiroteio? Vou te dar uma forcinha.

Síndico é pessoa escolhida para zelar pelos interesses do grupo. Já aprendemos uma coisa muito importante o síndico é um mero representante eleito NÃO É O DONO DO CONDOMÍNIO. Saber separar estas duas distintas funções é vital para o sucesso da gestão.

O síndico poderá ser uma pessoa física ou uma pessoa jurídica, que poderá ser condômino (proprietário) ou não. A profissão de síndico não é regulamentada, contudo já existe no mercado a figura do síndico profissional que oferece seus serviços como pessoa física ou jurídica. (Leia a matéria https://sindicosdebrasilia.com.br/administracao-e-o-sindico-namoro-ou-amizade/.)

Não precisa de pânico, mas tem de estudar.

Segue uma lista dos itens críticos – itens críticos são os itens estritamente necessários (tipo roupa íntima na mala de viagem):

  1. Lei 4.591/64 – vulgo lei dos condomínios: É uma lei de âmbito federal do ano de 1964. Esta lei vai dizer como é, como funciona e pra onde vai. Mas ATENÇÃO: tem muita coisa que não vale mais por causa do texto do novo Código Civil de 2002. Tem de ler como os advogados falam – de capa a capa – famoso de cabo a rabo. Do começo ao fim. Não se preocupe você vai sobreviver  a isso;
  2. Lei 10406/2002 mais conhecido como Novo Código Civil: Esta lei é como se fosse um manual de conduta para a vida coletiva. Vamos falar na cara? Mesmo que a gente não use tanto este manual é extremamente necessário, já pensou como seria bagunçado sem estas regras? Tente ler tudo, ou um pouquinho por dia. A ênfase para condomínios se dá do artigo 1314 ao 1358. Muita literatura da área se restringe ao capítulo de condomínios edilícios (do artigo 1331 ao 1356). Tudo que for divergente (que não combina) entre a lei dos condomínios e o novo código civil, fica valendo o que diz o código civil;
  3. Lei 8.245/91 vulgo lei do inquilinato: É o conjunto de regras que vai permear a relação do locador e do locatário.  A relação condominial é exclusivamente entre o condômino (proprietário) e condomínio. Inquilino não é condômino. A lei do inquilinato vai te ensinar, onde o síndico não pode se meter.;
  4. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO: este é um documento que vai dizer como irá funcionar especificamente o seu condomínio. Este documento deve ser registrado em cartório para se fazer valer perante terceiros. IMPORTANTE: Se houver algo na convenção que vá contra as duas ultimas leis fica valendo a lei e o artigo da convenção torna-se nulo. Este o síndico deve conhecer de cor e salteado;
  5. REGIMENTO INTERNO: documento de regras internas basicamente sobre conduta coletiva rotineira. O registro em cartório só será obrigatório se a convenção ou o próprio regimento o considerar com parte anexa a convenção. Este o síndico deve conhecer de cor e salteado;
  6. ATAS DAS ASSEMBLEIAS GERAIS DO PASSADO ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS: de preferência desde o instituição do condomínio até a presente data. Dá um trabalhinho mais é a forma do síndico conhecer o condomínio. Não é para se apegar ao passado. Mas o que não conhece seu passado tem mais chances de cometer os mesmos erros no futuro. Conheça o passado mas olhe para o futuro;
  7. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA: A previsão orçamentária é um planejamento feito de como irá andar as contas do condomínio. O que vai gastar e quanto de dinheiro irá precisar. A previsão orçamentária é obrigação do síndico (CC artigo 1348 inciso VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano). Quanto mais previsões orçamentárias para trás melhor será o planejamento futuro;
  8. CCT – CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO: é como se fosse um contrato feito entre o sindicato patronal (que representa o condomínio) e o sindicato empregatício (que representa os funcionários). É para ser renovado todo ano por ocasião da data base, que é quando se faz o reajuste dos salários da categoria. Verifique no seu estado como funciona;
  9. PPRA (Programa de Prevenção dos Riscos Ambientais): Este é um documento elaborado por um profissional pessoa física ou jurídica da medicina do trabalho ou engenharia de segurança. Trata-se de uma norma regulamentadora do Ministério do Trabalho desde 1994. NR 09/94. Ele vai te dizer quais são os riscos ambientais do condomínio e o que tem de fazer para eliminar ou equilibrar os riscos. Ele serve também para respaldar o PCMSO;
  10. PCMSO (Programa de Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional): Segue as mesmas premissas do PPRA. Trata-se da NR 07/1994. Além de te dizer a periodicidade dos exames ocupacionais mitigação de riscos dizer o prazo de renovação; e,
  11. INVENTÁRIO ADMINISTRATIVO: A agenda das manutenções sazonais e periódicas além do inventário patrimonial.

Não tenha preguiça: só o conhecimento liberta. Aprenda e ensine os outros condôminos, moradores, inquilino, imobiliárias, enfim todos os entes da comunidade. O conhecimento evita problemas e desentendimentos desnecessários, que normalmente seriam fáceis, fáceis de resolver pois já existe regra. Seja firme pois a regra é boa quando é igual para todos. Não se deixe levar por pedidos ou pressões psicológicas pessoais, o síndico é representante da coletividade, da maioria, não de um indivíduo.

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Liberte-se de envaidecimentos bobos. Ainda que você o síndico, seja condômino (proprietário) não importa o que você pensa como proprietário ou suas preferências pessoais.  Ao síndico resta trazer dados técnicos, estatísticas e as melhores práticas para decisão da assembleia. Não tome posse do condomínio. O condomínio não lhe pertence. O que lhe pertence é a responsabilidade da representatividade.

Não se deixe intimidar: pode ser que a nova gestão traga algum tipo de barreira pois existe um costume anterior. Aproveite o ensejo da nova gestão para arejar o condomínio e fazer as coisas do jeito certo e do jeito que o síndico é obrigado a fazer, afinal:

“Art. 22. § 1º Compete ao síndico:  e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia.”

Lei 4591/64 – Adaptado.

“Art. 1.348. Compete ao síndico: IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia.”

Lei 10406/2002 – Adaptado.

Penso que em nível de leitura básica, para colocar o serviço em prática tá ai. Mas não basta ser básico pois o síndico será tão comente medíocre (do verbo mediano; da falta de criatividade ou originalidade; da característica do que é comum. Algo ou alguém que não tem grande valor intelectual; sem capacidade para realizar algo; desprovido de talento e que está abaixo da média).

Cuidado com leituras antes de ler: a lei de condomínios, código civil e a convenção.

Exitem muuuitas leituras complementares para serem feitas, entre elas:

  • leitura de jornal cotidiano, umas três “marcas” diferentes para você não ser levado ao erro ou à um determinado viés político;
  • ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS – Questões práticas, aspectos jurídicos e legislação comentada – Outubro 2012 – Léo Produções e Serviços;
  • Leis trabalhistas;
  • Manual de prática trabalhista do Aristeu de Oliveira; e,
  • Revistas e jornais condominiais que hoje em dia existe um montão.

Seja homem, se não der conta, peça para sair!!! Não se esqueça que sua responsabilidade não é só com os seus representados mas com os colegas que se esforçam para fazer um trabalho batuta. Não tenha vergonha de não saber. Quando a gente não sabe a gente aprende, uai. Respeite o trabalho do colega: compartilhar é a palavra de ordem, mas não seja cara de pau de pedir o trabalho intelectual alheio. Se usar o trabalho intelectual alheio, cite a fonte. Respeite pois dá muito trabalho para fazer.

É normal se cansar, fraquejar. Tenha sempre um ombro amigo ou um terapeuta batuta. Somos humanos antes de tudo. Mas não fique se lamentando parecendo menino do buchão. Respira, levanta a cabeça e dê a volta por cima.

Por hoje é só pessoal! Até a próxima!!!terreno

Mande suas dúvidas se quiser: [email protected] ou deixe nos comentários.

Ah…você não cobra eu esqueço: já quer saber da notícia excelente? Todo síndico que se preza, chega ao fim do mandato mais inteligente, mais cascudo e com uma maravilhoso terreno no céu, vizinho de São Pedro, com vista para Deus (síndico permanente naquelas quebradas). Me diz aí? Vale ou não vale a pena?

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